Penilaian
tanah dalam penentuan NJOP per M2 dilaksanakan dengan metode
perbandingan data pasar dan dilaksanakan secara masal. Proses penilaian
dengan metode perbandingan data pasar dilakukan dengan analisis
perbandingan dan penyesuaian data harga pasar sebagai pembanding
terhadap data objek property yang dinilai. Hasil perbandingan dan
penyesuaian yang dilakukan diperoleh kesimpulan nilai yang merupakan
estimasi nilai objek yang dinilai. Estimasi nilai objek tersebut dapat dipakai sebagai dasar penentuan NJOP per M2 tanah dilokasi tersebut.
Pendahuluan
Penilaian
adalah merupakan proses yang dilakukan untuk mendapatkan estimasi nilai
atas suatu properti yang dinilai. Dalam penilaian tanah untuk menentukan
NJOP per M2 tanah estimasi nilai tanah dilakukan dengan analisis
perbandingan dan penyesuaian data pembanding terhadap objek yang
dinilai. Pelaksanaan penilaian dengan melakukan perbandingan dan
penyesuai disebut sebagai metode perbandingan data harga pasar (market
data approach). Analisis perbandingan dan penyesuaian dilakukan terhadap
factor-faktor yang signifikan mempengaruhi nilai tanah. Kesimpulan
nilai yang dihasilkan dapat dipakai sebagai dasar untuk menentukan
besarnya NJOP tanah per M2.
Proses Penilaian Tanah Dalam Menentukan NJOP Tanah Per M2
Penilaian tanah dengan metode perbandingan harga pasar dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut :
1. Pengumpulan data harga pasar
Kriteria
yang harus dipenuhi agar data harga pasar tersebut dapat dipakai
sebagai data pembanding dalam proses penilaian antara lain valid/sahih,
waktu terjadinya transaksi tidak terlalu lama, menyebar secara merata
di seluruh wilayah kerja, dapat mencerminkan seluruh jenis penggunaan
tanah dalam wilayah kerja, dilengkapi dengan foto objek tersebut saat
data ditemukan. Pengumpulan data harga pasar dapat dilakukan melalui
sumber antara lain pembeli-penjual, iklan (cetak/elektronik), broker
(calo/perantara), kepala desa/lurah, pengembang (developer), dan laporan
PPAT (notaris/camat). Untuk dapat melakukan analisis dengan baik
disarankan untuk mengumpulkan data harga pasar sebanyak-banyaknya.
2. Rekapitulasi data harga pasar
Setelah data harga pasar dikumpulkan
dengan formulir pengumpulan harga pasar, selanjutnya semua data tersebut
direkapitulasi dalam sebuah tabel. Rekapitulasi data harga pasar dengan
baik akan memudahkan penilai mengambil dan melihat kembali data
tersebut. Coba bayangkan kalau kita harus membolak-balik lembar formulir
pengumpulan harga pasar, kapan pekerjaan kita bisa selesai dan malah
memungkinkan data yang kita pakai sebagai pembanding kurang pas.
Rekapitulasi dibuat
dalam bentuk tabel yang isinya dapat mencerminkan informasi dari data
tersebut yang dibutuhkan saat analisis data.
3. Pemilihan/seleksi data harga pasar
Sebagai
mana dijelaskan diatas bahwa disarankan untuk mengumpulkan data harga
pasar sebanyak-banyaknya dan seluruh data yang terkumpul disajikan dalam
bentuk tabel tersebut di atas. Selanjutnya dilakukan seleksi atau
pemilihan data yang dianggap layak sesuai kriteria data pasar yang baik.
4. Penentuan nilai tanah pembanding per M2
Atas
data harga pasar terpilih, selanjutnya dilakukan penyesuaian terhadap
faktor jenis transaksi dan waktu terjadinya transaksi.
Penyesuaian
terhadap faktor jenis transaksi menjadikan data tersebut data pasar
wajar. Atas jenis transaksi data penawaran disesuaikan dengan mengurangi
(-), dengan asumsi bahwa tidak ada pembeli yang melakuan penawaran
diatas harga yang ditawarkan. Besarnya pengurangan yang diberikan sangat
berbeda untuk satu lokasi dengan lokasi lainnya. Misalnya untuk lokasi
dimana disana peminat akan tanah tersebut banyak (contoh untuk tanah
perumahan yang berada di komplek perumahan dibandingkan lokasi
perkampungan) tentu peminat yang dikomplek perumahan akan lebih banyak.
Hal ini akan memungkinkan jual-beli tanah tersebut akan lebih cepat
dilakukan dan penawaran yang diajukan calon pembeli biasanya tidak
terlalu besar. Namun sebaliknya untuk wilayah perkampungan atau mungkin
tanah tegalan maupun sawah, biasanya calon pembeli akan mengajukan
penawaran yang cukup tinggi dan biasanya mulai penawaran di media masa
sampai terjadi jual-beli membutuhkan waktu yang panjang.
Kebiasaan-kebiasaan dilapangan seperti ini hendaknya dipahami dengan
baik oleh penilai sehingga dalam melakukan penyesuaian dapat dilakukan
dengan lebih baik dan estimasi nilai yang dihasilkan menjadi tidak bias.
Jenis
data transaksi jual-beli umumnya tidak lagi dilakukan penyesuaian,
dengan asumsi bahwa data jual-beli yang diperoleh telah memenuhi
kriteria transaksi jual-beli secara wajar sehingga harga yang diperoleh
dapat dianggap sebagai harga pasar wajar. Sebagai mana telah disarankan
diawal bahwa dalam pengumpulan data harga pasar hendaknya dikumpulkan
data transaksi jual-beli yang wajar. Syarat dan ketentuan suatu
transaksi dapat dianggap wajar sebagai mana telah dijelaskan sebelumnya.
Transaksi
sewa-menyewa sangat jarang dipakai dalam penilaian dengan metode
perbandingan harga pasar, namun akan lebih banyak dipakai kalau dalam
penilaian menggunakan metode pendapatan.
Penyesuaian
terhadap faktor waktu transaksi dilakukan untuk menjadikan data
transaksi tersebut data harga pasar untuk keadaan 1 Januari tahun pajak,
sebagai tanggal penilaian. Biasanya penyesuaian untuk waktu transaksi
dilakukan dengan menambah (+). Hal ini dilakukan mengingat data
transaksi yang diperoleh sudah pasti atas transaksi yang terjadi sebelum
tanggal penilaian, sehingga menjadikannya ke tanggal penilaian perlu
ditambahkan dengan jumlah atau prosentase tertentu. Besarnya penyesuaian
untuk faktor waktu biasanya dilakukan terhadap besarnya inflasi,
khususnya tingkat inflasi tanah. Data inflasi dapat diperoleh dari BPS
atau institusi lainnya yang dapat dipercaya.
Nilai
yang diperoleh setelah dilakukan penyesuaian jenis transaksi ditambah
penyesuaian waktu merupakan nilai properti yang ditransaksikan. Kalau
data harga pasar yang dikumpulkan berupa tanah kosong, nilai yang
diperoleh tinggal di bagi dengan luas tanah maka akan diperoleh nilai
tanah per meter persegi.
Apabila
data harga pasar pembanding terdiri dari tanah dan bangunan, untuk
mendapatkan harga pasar tanah kosong, bangunan yang ada diatas tanah
tersebut dinilai tersendiri. Penilaian bangunan dilakukan dengan
pendekatan biaya. Besarnya nilai bangunan yang diperoleh dari hasil
perhitungan dipakai sebagai pengurang atas nilai tanah dan bangunan
setelah penyesuaian waktu dan jenis transaksi. Nilai properti setelah
dikurangi dengan nilai bangunan akan diperoleh nilai tanah kosong,
selanjutnya dibagi dengan luas tanah akan memperoleh nilai tanah per
meter persegi.
5. Plotting data harga pasar
Plotting
data harga pasar dilakukan untuk mengambarkan data pasar yang diperoleh
dilapangan yang telah dihitung nilai per meter persegi-nya pada peta
wilayah kerja. Plotting data hendaknya dilakukan setiap kita memperoleh
data pasar. Plotting data akan dapat dilakukan dengan mudah kalau saat
pengumpulan data dilengkapi dengan NOP atau paling tidak penilai harus
dapat memperkirakan posisi relatif data yang dikumpulkan pada peta
wilayah yang dimiliki. Plotting data akan memudahkan penilai dalam
pelaksanaan analisis data.
6. Analisis dan perhitungan nilai tanah
Analisis
nilai tanah dilakukan untuk setiap kode ZNT. Setiap analisis kode ZNT
ditentukan paling sedikit 3 data pembanding. Nilai yang diperoleh
sebagai hasil analisis data tersebut disebut sebagai Nilai Indikasi
Rata-Rata (NIR). NIR yang diperoleh dari hasil analisis akan
mencerminkan klasifikasi tanah di wilayah ZNT tersebut.
Perbandingan
dapat dilakukan dengan prosentase (%) ataupun dengan nilai rupiah (Rp).
Namun dalam contoh berikut perbandingan dilakukan dengan prosentase,
dengan pertimbangan memudahkan pelaksanaan serta tidak sulit dalam
pengukurannya.
7. Pembuatan laporan Penilaian
Laporan
dibuat sebagai bukti pertanggung jawaban penilai kepada pemberi tugas,
dalam hal ini pimpinan serta pemangku kepentingan lainnya. Laporan
penilaian tanah dalam pembentukan atau pemutakhiran ZNT/NIR dibuat dalam
satuan desa/kelurahan.
Laporan penilaian tanah paling tidak mencantumkan hal-hal berikut :
- Bukti penugasan (surat penugasan dari pimpinan) dan jawaban penilai atas penugasan tersebut
- Lembar pengesahan atas hasil penilaian oleh pemberi tugas
8. Pembuatan Usulan Penetapan Klasifikasi Tanah
Penetapan
Klasifikasi Tanah dilakukan oleh kepala daerah dengan surat keputusan
kepala daerah, setiap tahun pajak. Perlu diperhatikan bahwa sesuai
pasal 82 ayat (2) UU PDRD diatur bahwa “saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari”.
Hal ini berarti bahwa klasifikasi dan besarnya NJOP per M2 yang berlaku
didaerah tersebut, yang ditetapkan oleh kepala daerah, hendaknya
ditetapkan sebelum tanggal 1 Januari yang berlaku untuk tanggal 1
Januari. Sehingga usulan penetapan klasifikasi harus telah diusulkan
paling tidak di minggu terakhir pada bulan Desember tahun pajak
sebelumnya. Misalnya untuk penetapan NJOP tanah tahun pajak 2015, maka
usul penetapan dan penandatanganan surat keputusan kepala daera
(bupati/walikota) tentang klasifikasi dan penetapan NJOP per m2
dilakukan pada minggu terakhir di bulan Desember tahun 2014.
Kesimpulan
Penilaian tanah
untuk menentukan NJOP per M2 tanah dilakukan dengan metode perbandingan
data harga pasar dan dilaksanakan secara masal. Langkah-langkah dalam
proses penilaian dilakukan dengan pengumpulan data harga pasar,
rekapitulasi data harga pasar, pemilihan/seleksi data harga pasar,
penentuan nilai tanah pembanding per M2, plotting data harga pasar,
analisis dan perhitungan nilai tanah, pembuatan laporan penilaian, dan
pembuatan usul penetapan klasifikasi tanah.
Bahan bacaan :
- Eckert, Joseph K, 1990, Property Appraisal and Assessment Administration, IAAO, Chicago,Illinois
- Tim Penyusun SPI 2007, Standar Penilaian Indonesia 2007, GAPPI dan MAPPI, Jakarta
- Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagai mana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994
- Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 tentang Petunjung Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB dalam Rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP
- Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-25/PJ.6/2006 tentang Tata Cara Pembentukan atau Pemeliharaan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR).
Oleh : I Wayan Sukada
Widyaiswara BDK Denpasar
