SUMBER DATA HARGA PASAR DALAM PENILAIAN TANAH

Untuk mendapatkan data harga pasar tanah yang dipakai sebagai data pembanding dalam melaksanakan penilaian dengan metode perbandingan harga pasar yang dilakukan secara masal dapat diperoleh dari banyak sumber informasi. Beberapa sumber informasi kadang-kadang memberikan informasi yang kurang valid, sehingga perlu dilakukan penyesuaian-penyesuaian sehingga diperoleh data harga pasar yang valid.

Pendahuluan

Penilaian tanah yang dilakukan dengan metode perbandingan harga pasar dan dilaksanakan secara masal membutuhkan data harga pasar tanah yang cukup. Banyak sumber data pasar yang dapat ditemukan di lapangan. Namun demikian tidak semua data pasar yang ada dapat kita pakai dalam melakukan analisis. Dalam tulisan berikut penulis sajikan beberapa sumber data pasar tanah dan bagaimana perlakuan data pasar tersebut agar menjadi data yang dapat dipergunakan sebagai dasar dalam melakukan analisis.

Pentingnya Data Harga Pasar Dalam Penilaian tanah

Penilaian dengan metode perbandingan data pasar dilakukan dengan melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian terhadap data harga pasar dengan objek yang dinilai. Data harga pasar yang dikumpulkan dipakai sebagai data pembanding. Perbandingan dilakukan terhadap factor-faktor yang signifikan dalam mempengaruhi nilai tanah. Perbandingan dilakukan antara lain terhadap factor lokasi dan factor fisik. Factor lokasi meliputi aksesibilitas, fasilitas lingkungan, dan kondisi lingkungan. Factor fisik antara lain menyangkut bentuk tanah, perbandingan lebar depan dengan kedalaman, ketinggian terhadap jalan, luas tanah dan lainnya.

Penyesuaian dilakukan terhadap factor jenis transaksi dan tanggal transaksi. Jenis transaksi dilakukan untuk mendapatkan harga pasar utnuk terjadinya jual beli yang wajar. Sementara tanggal transaksi dilakukan untuk mendapatkan nilai kini dengan mempertimbanghkan factor inflasi.

Analisis perbandingan dan penyesuaian akan dapat dilakukan apabila tersedia data harga pasar tanah yang cukup. Untuk memperoleh data harga pasar yang baik, penilai harus dapat menemukan sumber data yang dapat dipercaya dan valid. 

Sumber Data Harga Pasar Tanah

Pelaksanaan penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan harga pasar tanah dapat dilakukan apabila telah tersedia data harga pasar yang cukup. Untuk memenuhi syarat tersebut, langkah awal yang harus dilakukan penilai dlam pelaksanaan penilaian adalah mengumpulkan data harga pasar tanah. Data harga pasar tanah dapat dikumpilkan dari berbagai macam sumber.

Sumber informasi yang dapat dipakai dalam pengumpulan data harga pasar tanah antara lain:

a. Pembeli atau penjual

Biasanya sangat sulit untuk menemukan penjual ataupun pembeli tanah dan bangunan dilapangan. Kalaupun kita bisa ketemu biasanya mereka akan sangat sulit untuk mau memberikan informasi yang sebenar-benarnya apalagi mereka mengetahui kalau kita dari instansi yang mengurusi pajak, terutama untuk penjual dan atau pembeli prorangan. Nah berbeda kalau penjual dan atau pembelinya merupakan badan usaha, apalagi badan usaha besar, multi nasional atau asing ( terutama yang sudah go publik), biasanya mereka mempunyai catatan yang cukup baik dan terbuka terkait dengan jual-beli properti.

Untuk mendapatkan data pasar yang sesuai fakta sebenarnya diperlukan kejelian dan tehnik komunikasi tertentu dari penilai apabila sumber data yang kita temui adalah penjual dan atau pembeli.

Selanjutnya penilai harus mencatat nama dan alamat sumber data yang diperoleh termasuk nomer telpon yang bisa dihubungi.

b. Iklan (cetak/elektronik) 

Perkembangan media masa sebenarnya sangat membantu tugas penilai terutama dalam pengumpulan data harga pasar tanah. Hal ini dapat kita lihat misalnya dalam surat kabar, baik lokal maupun nasional, selalu terdapat beberapa halaman khusus disediakan untuk iklan jual-beli tanah dan atau bangunan. Biasanya dalam iklan tersebut tersedia nomer telpon yang dapat dihubungi. Apalagi untuk terbitan hari Jumat, Sabtu, dan Minggu biasanya jumlah halaman iklan jual beli tanah dan bangunan akan lebih banyak dibanding hari lainnya.

Dari iklan yang ada tersebut sebenarnya banyak yang bisa kita lakukan untuk mendapatkan data harga pasar yang sebenarnya. Disini juga diperlukan kepiawaian komunikasi dari penilai dalam menghubungi sumber iklan tersebut, sehingga bisa diperoleh data yang valid.

Yang penting dilakukan oleh penilai adalah mencatat atau mengadministrasikan sumber data tersebut selengkap-lengkapnya, termasuk waktu (kapan dan jam berapa) ditelepon.

c. Broker (calo/perantara)

Perlu juga diperhatikan penilai saat mengumpulkan data harga pasar tanah karena biasanya banyak sekali yang kita temui dilapangan hanya broker/calo tanah. Broker/calo tersebut umumnya mencari keuntungan yang juga cukup besar, sehingga harga yang ditawarkan sudah termasuk keuntungan yang akan mereka peroleh.

Kalau nanti pada saat pengumpulan data harga pasar yang ditemui broker/calo kita harus mempunyai strategi khusus agar data yang kita peroleh dapat sesuai fakta penawaran sebenarnya

d. Kepala desa/Lurah

Biasanya untuk wilayah yang sangat jarang terjadi transaksi jual beli atau pun penawaran tanah dan bangunan, sumber informasi harga pasar tanah dapat diperoleh dari aparat/kepala desa atau lurah setempat. Perlu diketahui biasanya data yang diberikan hanya bersifat umum, menyangkut harga pasar tanah tertinggi dan terendah serta rata-rata harga tanah di wilayah atau bagian wilayah tertentu.

Data tersebut sangat penting untuk penilai pada saat menentukan NIR, sehingga NIR yang ditetapkan sesuai dengan kondisi lapangan.

e. Pengembang (developer)

Saat ini pengembangan tanah sangat banyak sekali kita jumpai dilapangan, apalagi untuk kota-kota besar seperti Denpasar, Badung dan bahkan sampai ke pedesaan yang ada di kota kabupaten. Pengembangan dilakukan dalam segala skala mulai yang kecil yang terdiri dari hanya beberapa kavling sampai dengan yang skala besar dengan luas keseluruhan pengembangan mencapai puluhan bahkan ratusan hektar. Nah para pengembang ini sebagai penjual tentu memiliki informasi yang valid akan harga transaksi maupun penawaran.

Hal yang perlu diperhatikan dalam pengumpulan data dari pengembang antara lain :

• Pemberian diskon/potongan harga
• Cara pembayaran
• Pembeli istimewa
• Akan lebih baik kalau diperoleh pembelinya adalah badan hukum bukan perorangan

f. Laporan Notaris PPAT

Notaris PPAT, Camat PPAT, BPN dan Pejabat lelang mempunyai kewajiban untuk melaporkan setiap adanya peralihan hak atas tanah yang dilakukannya. Salah satu laporannya tersebut disampaikan ke instansi yang mengadministrasikan masalah perpajakan. Penilai dapat memanfaatkan laporan tersebut sebagai sumber data harga pasar.

Kelebihan data yang diperoleh dari laporan tersebut adalah biasanya data tersebut cukup lengkap mencantumkan identitas pembeli dan penjual, letak objek yang ditransaksikan termasuk NOP nya, besarnya harga transaksi. Disamping itu data tersebut juga mempunyai kelemahan terutama menyangkut besarnya harga transaksi. Biasanya harga transaksi yang dicantumkan dalam akte notaris dan juga yang dilaporkan dalam laporan tersebut cenderung lebih rendah dari harga transaksi sebenarnya. Dan malah cenderung sama atau lebih tinggi sedikit dari NJOP yang berlaku. Hal ini sangat umum kita temukan dilapangan untuk menghindari pajak-pajak yang harus dibayar saat transaksi jual beli dilakukan (seperti BPHTB, PPh Final, PPnBM).

Dengan demikian apakah berarti data laporan tersebut tidak dapat kita manfaatkan?. Tentu saja dapat, dengan catatan kita harus berusaha lagi mencari fakta berapa transaksi tersebut sebenarnya dilakukan oleh penjual ataupun pembeli. Sekali lagi kesulitan ini biasanya kita temukan kalau penjual atau pembelinya adanya perorangan. Namun kalau penjual dan pembelinya berupa badan hukum, maka berapa besar transaksi yang tercantum dalam akta notaris dan laporan tersebut biasanya dapat dipercaya kebenarannya, apalagi badan hukum sebagai penjual ataupun pembeli telah go publik atau badan hukum multi nasional (asing).

Jenis Data Harga Tanah

Jenis data transaksi tanah dapat berupa jual beli, sewa menyewa,  atau penawaran. Jenis transaksi ini sangat penting untuk dicatat karena akan sangat berpengaruh nantinya saat kita melakukan analisis data. Jangan sampai analisis yang dilakukan menjadi keliru dan menghasilkan nilai yang bias hanya karena jenis transaksi yang dipakai tidak sesuai fakta dilapangan. Untuk mendapatkan data harga pasar yang baik dalam melakukan analisis hendaknya jenis transaksi atas data tanah dilakukan penyesuaian sehingga diperoleh estimasi harga transaksi jual beli.

Kesimpulan

Terdapat banyak sumber data harga transaksi tanah dilapangan. Data harga pasar tanah yang baik dan layak dipakai sebagai data dalam melakukan analisis dalam penilaian tanah dengan metode perbandingan harga pasar hendaknya dapat dipertanggunga jawabkan. Hal itu dapat dilakukan dengan memilih dan memperlakukan data yang diperoleh sesuai dengan sumber data tersebut dikumpulkan. Sumber data harga pasar antara lain dapat diperoleh dari pembeli-penjual, iklan (cetak/elektronik), broker (calo/perantara), kepala desa/lurah, pengembang (developer), dan laporan PPAT (notaris/camat).

Sumber bacaan :

1. Eckert, Joseph K, 1990, Property Appraisal and Assessment Administration, IAAO, Chicago,Illinois
2. Tim Penyusun SPI 2007, Standar Penilaian Indonesia 2007, GAPPI dan MAPPI, Jakarta
3. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagai mana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994
4. Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor Kep-533/PJ/2000 tentang Petunjung Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan, dan Penilaian Objek dan Subjek PBB dalam Rangka Pembentukan dan atau Pemeliharaan Basis Data SISMIOP
5. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak  Nomor SE-25/PJ.6/2006 tentang Tata Cara Pembentukan atau Pemeliharaan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)
   
   
   
   Oleh : I Wayan Sukada
   Widyaiswara BDK Denpasar
   Abstrak